土地市场管理调研报告

1、土地市场管理调研报告

　　一、城乡结合部土地市场现状与问题

　　城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。

　　(一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控

　　城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中农用土地急剧减少，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农民建房的就占了近65%.温州市欧海区仅1998年，非农建设占用耕地就达5937亩，其中大部分为集体建设用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建设用地的"无地队"达58个，加上下属县市，"无地队"多达200多个。佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建设用地占近20平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积12.7平方公里，"城中村"占地就达4.3平方公里。

　　(二)各类用地交错、市场交易主体复杂

　　一是多头供地。土地供应的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农民个人。二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体所有土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交错，农用地和建设用地插花，工业生产用地和居住用地互相渗透。城乡结合部土地使用者和土地利用结构变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部许多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区1998年工业生产总值中，国有、集体、城乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.该区辽东村，农户经商的比例为100%,有企业400多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一、二百家。四是居民构成复杂。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流动人口。如苏州郊区，目前总人口为125895人，农业人口占总人口的65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的复杂程度。

　　(三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱

　　城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。江苏省1999年查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地478宗，1594亩，每宗地平均面积3.3亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市1992年以来，通过各类形式流转的集体土地14452宗，面积6483亩，平均每宗地0.4亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其实质是农民集体只出地，不参与经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建设用地流转有906.7亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地使用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各200米长度的范围内，分属常青乡曙光村和朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋56间，朝阳村出租62间，平均月租金30―60元/平方米。两个行政村2019多户村民，90%的居民户，每户有3―5间，约40―70平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有10%的农户私自卖了住宅，而其中在本集体内流转的只有5%.廊坊市城乡结合部有70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有90%的农户私下买卖或出租房屋。

　　(四)违法用地和违法交易大量存在

　　1999年辽宁省清理出各类违法用地8005宗，其中：农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用地的2019件;农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475件;未经批准擅自将集体土地变为建设用地的1177件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的744件，几项合计5413件，占违法用地总数的67.6%。

　　二、产生问题的原因分析

　　城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

　　(一)工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力

　　工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。

　　(二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因

　　当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何分配?集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现?"集体"违法使用本集体所有的土地应该如何处罚?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?"三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表"如何保障和体现?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的"多头"所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种"多头"代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。

　　(三)土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因

　　在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。

　　(四)政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易

　　国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定："农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准",但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外".但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口;而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。

　　三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议

　　随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。

　　各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展：

　　开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以"两进"推进"一化",即"农户进公寓小区"(在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建)，"乡镇企业进工业园区","推进城乡结合部城市化进程".苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对"城中村"改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对"城中村"进行改造，按规划统一建设住宅小区。

　　强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了"政府土地收购储备制度",并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。

　　探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。

　　上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。

　　通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益(所有者、使用者之间的利益关系)，区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主(改变所有者、使用者)、易位(改变位置、置换)、易用(改变用途)，解决城市建设用地需求。

　　(一)完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采用经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓励用地者利用城乡结合部现有建设用地。

　　(二)加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地所有权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地所有者主体及相应的土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。

　　(三)制度创新，鼓励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。

　　城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为"圈内""圈外"两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，"圈内"土地主要是作为城市建设用地;"圈外"土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必须区分"圈内""圈外",制订不同的利用政策和管理对策：

　　1、对于城乡结合部属于"圈内"的部分，其土地利用和管理政策必须有利于向城市建设用地转化，即必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。

　　第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农民住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即："圈内"农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价;"圈内"乡镇企业建设需要增加建设用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面给予优惠。

　　第二，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地(农民住宅和乡镇企业用地)，则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采用"转权让利"的办法，鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农民住宅用地可结合市地整理，由开发商、所有者、使用者三方面自由组合进行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上给予一定的优惠;也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的办法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于"圈内"已有乡镇企业，鼓励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、使用者自愿、所有者同意的，报经政府批准，也可转为(或征为)国有土地使用权后依法流转。

　　2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格控制新增建设用地，盘活存量建设用地。

　　第一，严格控制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房;乡镇企业建设需要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。

　　第二，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不改变权利性质的情况下流转，即"保权让利促流转".具体而言，现有农民集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以给予一定的周转指标，封闭运行，到期归还;农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确所有者主体的前提下，所有者可将一定年期的集体建设用地使用权以让渡、租赁或以作价出资(入股)方式提供给使用者使用(类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股)，在使用年期内，使用者在不改变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押;土地收益主要归土地所有者。集体建设用地不适用于举办娱乐或高档房地产开发项目;流转的年限不得突破国有土地的年限。

　　(四)完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必须采取措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度：

　　1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易提供公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为。

　　2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地。

　　3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者提供现势土地登记信息和土地市场信息资料。

　　4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自改变用途的情况，发现问题，及时纠正处理。

　　(五)当前急需要做的几项工作

　　1、尽快研究明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自改变用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地所有权和使用权。

　　2、总结各地集体建设用地流转的试点经验，抓紧出台《农村集体建设用地使用权流转办法》，规范集体建设用地流转行为。

　　3、抓紧研究出台市地整理、置换的政策，鼓励城乡结合部按规划调整用地结构和集约用地。

　　4、对城乡结合部农民建房问题进行专题研究，出台相应的规范和整治政策。

2、市场调研报告模板电子商务市场调研报告

　　(一)企业发展电子商务基本情况。

　　1.创业主体增长加快。

　　我区电子商务的发展起步较晚，较成型的电子商务行为约在90年代后期，较早的应用领域是出口企业报关、房地产交易等，但网上交易金额总量少，传统企业对电子商务的介入甚浅，其效果还只是停留在电子商务的初级水平上。近几年，特别是淘宝、阿里巴巴等类似电子商务平台的建立极大程度上促进了XX区企业在电子商务上的应用发展。XX区现有的4家规上竹炭制造企业就有3家在开展电子商务并且销售业绩喜人。其中民心炭业专职员工15人，主要负责淘宝天猫，淘宝c店，阿里巴巴、亚马逊卓越网、京东、1号店、交博会等电子商务相关工作，20**年销售金额2100万元;现代炭业专职员工1人，20**年在阿里巴巴诚信通的销售额为300万人民币;净力竹炭专职员工6人负责淘宝净力竹炭科技旗舰店和阿里巴巴诚信通，20**年销售金额为100万元人民币。

　　2、企业对电子商务投入少回报快。

　　在现有开展电子商务的企业走访中发现，很多企业虽然建立电子商务平台，但是没有引起足够的重视，也没有招聘相关的技术人员，资金和人力的投入并不大。据统计，半数的企业在电子商务方面的投入为3万人民币左右一年，采用营销业务人员兼管的形式对其电子商务平台进行建立、维护等操作，这部分企业的电子商务年销售额普遍在50万人民币以下，对于这部分企业大多没有达到预期或比较理想的效果。而另半数企业采用专人专职开展电子商务的形式，投入为15万人民币左右一年，这部分企业的电子商务年销售额都在300万人民币以上。由此企业在电子商务上的投入和产出是成正比关系的，投入越多，享受到的第三方平台提供信息数量和质量越高，企业可以利用的资源越多，带来的订单销售回报越多。总的来说，我区企业的电子商务尚处于初级发展阶段，电子商务的应用主要还是在处于平稳发展期，资金相对雄厚的企业，大部分企业在这方面的投入还比较少，处于观望状态，对于电子商务还有很多顾虑，对于电子商务的理解也不够全面，传统的例如广交会参展等营销模式仍然占主导地位。

　　3、行业竞争加剧，经营压力显现。

　　对20**年累计出口额在100万美金以上的22家外向型企业调查发现，电子商务开展率为27%。其中贸易公司基本没有涉足在电子商务领域，主要是因为在价格上相对于厂家没有竞争优势所以撤出了电子商务市场;14家生产企业也仅有6家企业在阿里巴巴国际站和中国制造b2b网络平台开展电子商务。据统计20**年销售额，尤尼威机械有限公司和吉泰钢木制品有限公司为100万美金;卡恩电子有限公司为40万美金;申华纺织有限公司为3万美金;其他2家没有具体的数据。对12家绿色食品制造企业调查发现，仅有3家在开展电子商务，开展率为25%。其中原点食品拥有自己的淘宝店铺，年销售金额为500万人民币;三童食品和刘家香食品在阿里巴巴国际站和诚信通有50万人民币左右的销售额。从对生产企业的调查中了解到目前电子商务平台上出现的低价竞争、无序竞争、信用造假等一系列问题很大的影响了其销售业绩，电子商务有序竞争环境急需得到改善。

　　基于上述情况，我们得出以下基本判断：一是我区网购行业创业群体在数量上呈逐年快速递增的趋势，在规模上开始涌现年销售1000万元级的企业，总体发展势头迅猛，已逐步成为现代商贸业中一支不可忽视的力量;二是与全国的发展形势同步，我区的网商在总体上还处在粗放式的发展阶段，网商主体普遍规模小、资本少，在经营上依赖于低商务成本、低税费，需要加以呵护和培育;三是部分规模较大的网商在进入淘宝商城后，在商务成本、税收以及企业发展方向上均面临着“成长的烦恼”，特别需要加以扶持与引导，鼓励其做大做强、规范发展;四是淘宝商城将成为国内电子商务b2c模式的主流，其发展取向更加有利于鼓励实体型制造加工企业“触网”，通过网上营销，打响品牌，开拓市场，因此需要抓住当前机遇因势利导，推动有条件的制造加工企业主辅分离、上网发展，实现转型升级。

　　(二)电子商务平台建设情况。

　　XX区电子商务平台建设还处于起步阶段。位于XX区东迹大道310号，由浙江金辉钢铁集团有限公司全资运作的金辉电子商务创业园是目前衢州地区首个综合类电子商务创业园项目，也是规模的电子商务商业综合体项目，现已进入招商阶段，预计8月份将开始正式开张营业。建成后的金辉电子商务创业园以电子商务为主导，是一家集办公、仓储、研发、孵化、培训、接待、展示、休闲娱乐为一体的5a级园区，可为入驻企业提供集中办公、集中仓储、平价物流、包装外包、专业拍摄及图片处理、信息咨询、网店代管、专业人才输送、融资等各项电子商务产业链服务。

　　(三)对电子商务相关的政策扶持情况。

　　一是根据《XX市本级外贸转型升级专项资金》政策对我区外向型贸易企业有电子商务补助政策，20**年度，区内33家企业申请了36个电子商务补助项目，5家企业申请了中小企业国际市场开拓资金中的企业网站建设项目。二是根据《XX市XX区人民关于实施商贸兴区战略促进服务业发展的若干政策意见》(XX区政发[2012]35号)19条：对服务企业新建信息化管理系统或实行电子管理、电子交易，其硬件及配套软件实际投资额100万元以上的，按实际投资额5%给予奖励，不超过20万元。20条：重点支持商贸企业或专业市场，依托自身优势发展网上交易，对企业利用国际互联网建立网上交易平台，当年信息设备实际投入50万元以上且正常运行的，给予2万元一次性奖励;企业网上交易额纳入本地统计且税收缴纳在本地的，3年内所缴纳增值税、营业税、企业所得税地方留存部分80%奖励给企业。目前还没有给予补助。三是相关部门还有类似对于电子商务的补助措施但是未成体系。

　　二、我区电子商务发展存在的主要问题

　　(一)中小企业开展电子商务资金不足、人才匮乏。

　　虽然大部分企业没有开展电子商务活动，但这并不代表这些企业没有意识到或不想发展电子商务。在调查中发现特别是起步阶段的中小企业在开展电子商务上遇到的障碍主要是信息技术人才不足、相关人员缺乏专业培训，特别需要提高企业领导计算机水平，商务人员的业务素质和网络技能。也有的是企业信息基础设施落后，资金不足无法开展。

　　(二)缺乏较成熟的区级电子商务网络平台。

　　目前我区还没有一家专门从事电子商务的门户网站，现有电子商务活动大部分依附于阿里巴巴、中国制造等专业网站;小部分在区内其它行业网站下如衢江农业信息网、衢江经贸一点通有产品宣传和网络连接;个别企业建有自己公司网页，如好梦来集团、仙鹤特种纸有限公司、净力竹炭有限公司等。由于没有综合性的商务网站，难以有效的组织本区企业开展各种商务活动，电子商务的优势难以发挥。

　　(三)有关电子商务法律法规、鼓励政策等亟需完善。

　　从全市范围来看，XX市还没有一套鼓励发展电子商务的奖励办法。我区也只有部分不成系统的补助扶持政策。企业急切希望在电子商务领域能得到政府的引导帮助，同时企业希望在电子商务上有长期持续性的政策扶持。

　　三、发展电子商务的建议

　　随着信息技术的快速发展和广泛应用，电子商务对促进生产、流通和消费，推动国民经济发展发挥着越来越重要的作用，壮大以电子商务为主导的现代服务业，普及电子商务应用规模和应用水平对XX区经济社会发展的促进、支撑和带动作用将日益显著。此次调查，结合企业提出的建议将对下一步我区大力推动电子商务发展提供有益帮助：

　　(一)建立电子商务组织保障机制。

　　建立健全电子商务发展的领导机构。政府相关部门组成电子商务领导小组。制定电子商务行业发展规划，并鼓励相关企业机构成立电子商务协会开展电子商务行业基础性、前沿性研究，统筹协调全区电子商务发展。

　　(二)制定出台电子商务扶持政策。

　　按照“指导激励为主，政府宏观规划，企业积极主导”的理念发展电子商务。贯彻落实省、市政府有利于电子商务发展的税费优惠政策。发挥财政资金带动导向作用，尽快研究出台XX区加快电子商务发展的扶持政策,并与当地产业实现有机结合，加大电子商务重点应用示范项目扶持力度，优化电子商务发展环境。完善投融资服务体系，建立与电子商务产业发展应用相适应的风险投资、融资担保体系，探索创新电子商务企业信贷方式，加大对电子商务企业的金融支持力度。对于积极开展电子商务的试点的单位，区政府应在资金、税收、宣传等方面给予大力的支持，积极帮助企业解决困难。创新登记注册模式，放宽经营范围核准，探索建立适应电子商务市场特点的市场准入制度，保证我区电子商务可持续性的发展。

　　(三)积极引进、培育、留住专业人才。

　　电子商务活动的每一个领域、每―个过程都离不开人才。在我区现有的电子商务活动中，不仅需要高新技术人员，而且需要大量的掌握现代信息技术和现代商贸理论与实务的复合型人才。因此政府应充分利用各种途径和手段培养、引进并合理使用好一批素质较高、层次合理、专业配套的网络、计算机及经营管理等方面的专业人才，并适时定期举办电子商务培训班培育相关储备人才。同时鼓励企业提高电子商务人才的待遇等为长期发展电子商务保证稳定的人才队伍。

　　(四)建立和完善物流配送体系。

　　目前XX区注册的物流企业有36家，虽然数字可观，但是经过了解注册资金在100万元以上具备规模的物流企业配送基地普遍不在区内，所以造成了看似百花齐放其实缺乏完善的配送体系的局面。所以要进一步稳定规模物流企业，鼓励做大小的物流企业，加快物流基础设施建设，大力发展第三方物流，加快现代物流配送中心建设，不断提高物流产业的社会化、集约化、专业化和信息化水平，建设拥有大宗商品现货交易的市场基础;建设大宗商品现货电子商务平台，拥有与之相适应的仓储、物流、支付等配套支撑体系。

　　(五)加快培育引进行业门户网站。

　　一是吸引国内外知名电子商务平台企业来我区设立区域性总部或独立法人机构开展业务。二是凭借XX区的造纸、建材、机械、化工、电子、服装、农产品加工等工业特色优势产业和粮食、生猪、柑桔、毛竹等四大传统优势产业以及中国�崭讨�乡、中国竹炭之乡等特色农产品优势，依托电子商务平台等渠道进行销售，拥有一批为农产品销售服务的专业性电商服务企业，培育具有行业特色的本地电子商务平台，扶持建设特色产业行业网站群。鼓励我区组织建立专业商务网站例如竹炭网、机械销售网、二手车买卖网等。

　　(六)大力发展网商创业楼(园/基地)。

　　从调研情况看，缺少专门的创业场所，是目前困扰我市网商群体进一步做大做强的主要因素之一。就实际而言，由于大多中小网商目前处于事业的“初创阶段”，过高的租金成本，成为阻碍其进入商务楼宇发展的一道障碍。同时，网商的经营场所往往需要集“办公、仓储、包装”于一体，这也与目前大多数商务楼宇的办公条件不相符合。对此，我们建议：一是以金辉电子商务创业园为率先试水，探索形成特色明显、产业链清晰、服务体系完善的电子商务产业集聚区，培育现代电子商务产业集群;二是允许在不改变用地主体、不重新开发建设等前提下，利用闲置工业厂房、仓储用房培育发展网商创业园/基地，以此向中小网商提供价格相对较低的创业场所，集中规范发展;三是对于网商创业楼(园/基地)经营管理者、入驻的企业、个体经营户等在政策上予以一定的扶持奖励,以调动创业主体的积极性。

　　(七)完善网络基础设施体系。

　　进一步优化、完善网络基础设施，大力支持无线宽带和光纤到户接入，积极推进下一代互联网网络建设，切实提高网络运行速度，加速互联互通、资源共享，进一步夯实电子商务发展基础。

3、物流管理专业人才市场调研报告

　　调研的目的：进一步了物流行业、企业对物流管理人才的需求变化趋势，了解用人单位对毕业生的质量反馈，了解兄弟院校在物流管理专业建设过程中教学体系、教学方法、教学手段的改进情况，精品专业建设的思路，了解企业与校在互利合作项目、接受学生顶岗实习、教师挂职锻炼的意愿情况。

　　调研过程：

　　1）林芳、周兴依靠高中同学关系到了湖南交通职业技术学院、湖南生物机电职业技术学院、湖南机电职院、对他校物流专业进行了各方面的调研。

　　2）喻锺、龚方杰在网上搜索了解企业物流过程及物流从事人员学历、人才需求情况。

　　3）小组开展问卷调查，了解人才市场动态等。

　　调研方法：1）调查小组访谈法；2）问卷调查法

　　现关有关调研结果报告如下：

　　一、国内省内高职院校物流管理专业设置及培养情况

　　1、国内省内高职院校物流管理专业现状

　　截至XX年底，全国开设有物流管理专业的高职院校有215所。开设物流管理专业的高校多集中在经济相对发达，物流量比较大的地区。湖南省开设物流管理专业或相关专业的高职院校有33所，有进一步扩大的趋势。

　　经过调研，大部分院校的物流管理专业及研究方向设置非常相似，培养目标、教学计划、课程设置等方面也大同小异，缺乏专业培养特色。只有部分院校根据自身特色和资源优势在方向上有所侧重，比如交通运输类院校侧重港口物流、国际物流、物流工程与技术等，理工院校侧重物流工程与技术、物流设施与装备等，文科类和大部分高职院校侧重物流管理、国际外贸物流、流通经营等。学生招生规模不大，一般在校学生每届200人左右。

　　与其他兄弟院校沟通了解到高职院校中物流管理专业课程体系建设还处于学科体系状态，各院校都在准备打破学科体系，建立健全基于工作过程的课程体系，但由于受到实训条件的约束，教学做合一难度大，校企合作还处在初级阶段。

　　物流管理专业虽然成长很快，但都没有建成省级精品专业，仅有湖南交通职业技术学院申报过省级精品专业但未能成功。

　　2、经过网络调查，认识到院校与前二年的培养目标进行对比，岗位群有些变化

　　（1）确立物流企业基层管理岗位群

　　在物流企业分成运输型、仓储型、综合服务型三种类型的前提下，根据对物流企业调查情况分析，物流企业基层管理岗位群主要分为：1）仓储物流：货物收发员、理货员、商品配送员；2）企业物流：采购员、物流规划员、跟单员；3）物流营销：销售员、客户服务员；4）运输物流：运输调度员、车辆管理员；5）国际物流：报关员、报检员、货运代理。

　　高职物流管理人才今后的努力目标就是《物流企业分类与评估指标》中所指的中高级管理员，即成为运输型、仓储型、综合服务型物流企业中的运输组织管理主管人员、仓库主管人员、配送中心主管人员、客户服务主管人员等。

　　（2）高职物流管理人才培养的能力体系

　　通过对物流业就业岗位的调查及对各大高职院校的考察，总结出高职院校物流管理人才所需的专业知识和职业素质（一级能力：物流管理能力、计算机操作能力、英语应用能力；二级能力：仓储配送管理能力、企业物流管理、运输调度管理、物流市场营销、国际物流管理、物流信息管理、英语阅读与书写能力）

　　高职物流管理人才培养的能力体系表高职院校物流管理专业的培养目标：培养掌握现代管理科学理论与方法以及物流管理专业技能；熟练掌握仓储、运输、配送等物流中心环节的基本知识及相关专业技能，具有在各类企业和机构从事物流经营管理的能力和技能的应用型中高级技能人才。

　　3、校外实训基地建设，各院校在物流管理专业上都存在着一些难度。一是没有利益共同点，二是90%企业担心实习人员安全与财产安全问题、80%的企业担心经营泄密三是90%以上企业有愿望与职院进行校企合作，但合作项目以“企业内训”“企业流程优化”“企业信息系统开发”为主，愿意接受学生学习的企业希望政府在此问题上有一个优惠政策。四是企业经营品种越来越多，人才需求增加快的是懂得医药食品物流的人才。

　　二、物流管理专业建设的建议

　　物流管理专业建设应注重以下几个方面。

　　1、建议增设物流管理医药食品物流方向，进一步完善物流管理业务人才的培养。并针对此方向设置再开展专项调研。

　　2、加强课程团队建设，开展项目教学法尝试和开展基于物流业务流程的课程改革。

　　在专业教师队伍的组合上，专业教师应有经济学、营销学、交通运输和信息科学等专业背景，这种多元化的师资结构搭配比较适合物流管理专业的综合性特征。应组建课程团队，并将教师分期、分批到企业实习，采用免费或低费为企业提供企业所需的咨询、培训服务也可以根据需要聘请一部分在企业工作的有实际经验的工程技术和管理人员，担任兼职教师，适当给予薪水，建议按学生实训期的长短计发。而随着教学单位日渐繁重的教学和科研任务以及现代企业发展的特点，协调好教师到企业实习与教学科研任务在时间上不冲突，是亟待解决的实际问题。

　　3、不断改进教学方法

　　在教学过程中，应该注重学生能力的培养，强调学生综合性、整体性的素质教育，强调培养分析问题、解决问题的能力，特别是实际应用知识技术的能力和创新意识。因此，在教学过程中，应根据各专业课程的特征，精心设计课程教学大纲和具体的教学活动，在教学中淡化传统的以教师讲授为主的教学方式，探索多种教学手段，利用案例分析、模拟训练、多媒体等现代教育技术组织教学。

　　4、建立健全校内实训基地，使我院的实训基地做到人无我有，人有我优。尽快完成整个实训体系实训项目的开发，包括实训教材、实训项目及实训流程，完成同步实训和校内外实训项目的有机结合，防止重复建设，充分利用企业资源。

　　5、加强高校之间的交流

　　高校之间的交流是非常必要的，尤其是教学经验上的交流。因为只有通过交流，才能取长补短。

4、物流管理专业人才市场调研报告

　　一、我国现阶段物流行业发展情况

　　根据权威部门统计的数据，我国的物流业发展势头强劲，预计在今后几年将以每年30%的速度增长，但是相对于发达国家的物流产业而言我国的物流产业尚处于起步发展阶段，而且，地域不同，物流行业的发展情况不同，总的来说南方及东部沿海城市物流业发展较快，内地发展较慢，其发展的主要特征是：(1)企业物流仍然是全社会物流活动的重点，专业化物流服务需求已初露端倪。据中国仓储协会的调查：生产企业原材料物流的执行主体主要是供货方，占71%，第三方占21%;成品销售物流中，43%的执行主体是公司自身，21%是第三方，36%是两种形式兼用。商业企业物流执行主体74%为供货方，13%由第三方执行，公司自主的比例为13%。(2)专业化物流企业开始涌现，多样化物流服务有一定程度的发展。一是传统的国有交通运输与仓储大型企业实行资产重组与流程再造，向第三方物流企业转型。二是民营的物流公司不断扩展，呈稳步发展态势。三是不少大型制造企业也把业务延伸到流通领域，建立专业的物流公司，向第三方物流发展。四是国际知名的物流公司加快在中国建立网络。(3)物流基础设施和装备发展初具规模。目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。(4)物流产业发展正在引起全社会和各级政府的高度重视，但缺乏统一协调机制。必要的政府部门间协调机制仍未建立，地区封锁、市场分割的体制阻碍了现代物流应有的跨地区、跨行业、网络化特征和优势的体现，制约了物流产业的快速发展。

　　二、未来物流人才需求分析

　　1、物流人才需求量将进一步扩大，且地区间存在差异。

　　根据权威部门统计的数据，我国的物流业发展势头强劲，预计在今后几年将以每年30%的速度增长，与此同时专业人才缺乏的问题越来越突出。在未来15年内，人才缺口达600余万人。我国加入wto后，国内物流业迫切需要与国际接轨，现代物流人才的匮乏已经成为制约我国物流业发展的瓶颈。随着进出口贸易的增长,给我国处于起步发展阶段的物流业提供了持续扩张的市场空间。物流业的发展已经成为衡量我国现代化程度和经济发展效率的重要标志。

　　物流人才需求量和种类地区间存在较大差异。

　　珠江三角洲是我国发展物流产业最早的地区，也是我国南部沿海地带重要的交通枢纽。是我国空中航线最为密集和繁忙的地区。航空人才的需求主要集中在珠三角的城市。这些岗位要求物流人才能熟悉空运业务的相关知识，拥有一定的空运经验，具备较高的英语水平等。

　　长三角地区近年来物流迅速发展，逐渐成为继珠三角之后又一重要的物流基地。长三角地区在港口、航海贸易方面占据优势地位，长三角地区对海运、报关、港口贸易方面的人才需求要比其他两个经济地区多。这些岗位要求从业人员有一定的从业证书，熟悉现代国际贸易、海运知识，有良好的英语沟通能力和熟练的计算机操作能力。

　　环渤海地区主要包括北京、天津两个直辖市，以及辽宁、河北、山东省，成为我国三大经济圈之一。由于受多方面因素的影响，该地区的物流业竞争力与其他两个地区相比，仍然很弱。物流业的发展侧重于铁路公路运输、仓储、采购。注重员工的实际操作能力强调工作经验。对于中高层部门经理则还要求有扎实的理论基础、熟练的计算机操作能力和一定的财务管理知识。

　　2、初级人才和一般操作工是当前物流人才需求的主流。

　　物流人才按等级来分，大致可分为高级物流人才、中级物流人才、初级物流人才和一般物流操作人员四类。高级物流人才位于企业的高层，主要负责企业整体目标的制订，起着总指挥、主持大局的关键作用。从调查的数据来看，占招聘企业招聘岗位的9%，招聘单位对这类人才的要求相当高。中级物流人才主要负责企业具体事宜的计划与指挥，一般的经理和主管属于中级物流人才。例如物流部经理、营运主管等。从调查的数据来看，占招聘企业招聘岗位的47%，招聘单位对此类人才的工作经验要求一般为5年左右。初级人才和一般操作人员属于执行层。他们负责具体事宜的操作。偏重于体力劳动。从调查的数据来看，占招聘单位招聘岗位的44%，招聘单位对于此类人才的工作经验要求一般1-3年。此外，一般只要求他们具有良好的沟通能力和团队合作精神，熟练运用办公软件，英语四级等。

　　三、调研结论

　　1、扩大招生规模，满足社会需求。

　　物流人才是当前我国紧缺的人才之一，且随着经济和物流行业的发展，社会需求量还将扩大。社会巨大的需求量为高职院校提供了机遇，我们要借国家近两年大力发展高职教育的契机，加快专业建设，扩大招生规模，同时搞好软件及硬件配套措施，为社会提供更多的人才。笔者获悉，目前江苏省大部分高职类院校都设立了物流管理专业，但都处于起步阶段，招生规模小，但都在努力探索，细分培养方向，扩大招生规模，如江苏南方科技学院开设物流管理专业至今，招生人数增加到120人，毕业后虽然就业率还可以，但从事物流工作的只有一半左右，且大部分在小的货代公司或快递公司工作，就业质量不高。因此，我们一方面要扩大招生规模，满足不断人才需求的需要，还要确立专业方向，培养“又专又精”的人才。

　　2、确立培养初级人才和操作工人的目标。

　　从调查的结果来看，培养合格熟练的操作人员正是高职院校培养人才的主要方向。因此，我们要确立培养初级人才和操作工人的目标，在三年的学校教育中要着重培养学生的基础知识和操作能力，注重学生技能的培训，鼓励学生参加劳动部门举行的职业鉴定大赛，使每个学生都有拿到物流专业的资格证书和上岗证书，使学生工作后马上就能实际操作，避免工作后的再培训。

　　3、加快物流实训基地建设，提高学生的操作能力。

　　物流管理专业是一个综合性、技术性、操作性极强的专业。为了实现培养目标，使学生掌握从事物流工作所必须的知识，具备从事物流工作所应有的能力学生实训、实习基地的构建是一个关键环节。为此，在物流管理专业实验实训建设上，使物流管理专业实验实训环境保持国内先进性;按照物流企业的需要，改革实践教学内涵，丰富职业培训项目;使实验实训环境既具有教学和培训能力，还具有一定的生产能力，技术开发能力和社会服务能力，在功能上实现产，学，研一体化。加强物流管理专业实训基地建设的管理，由粗放型增长转变为集约型发展。强化与现有校外实验实训基地的合作，同时加大校外实训基地开发和建设工作力度，进一步拓展校外实习基地的数量，完善机制，强化管理，使其持续稳定并良性运行。

5、土地市场管理调研报告

　　一、城乡结合部土地市场现状与问题

　　城乡结合部是土地交易最活跃的地区之一，具有隐形交易、非法交易量大、交易秩序混乱的基本特征。具体表现在：城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控，各类用地交错、市场交易主体复杂，隐形交易突出、交易秩序混乱，土地交易形式多、数量大，违法用地和违法交易大量存在等几方面。

　　(一)城乡结合部建设用地快速膨胀、建设用地总量失控

　　城乡结合部是城市建设快速扩张的重点地区，该区域土地利用结构中农用土地急剧减少，建设用地快速膨胀，建设用地已经成为城乡结合部的主要地类。杭州市城乡结合部约有70%的土地被农户个人建房占用，其中滨江区13平方公里的土地只剩1平方公里可用，而这1平方公里土地需安置农民建房的就占了近65%.温州市欧海区仅1998年，非农建设占用耕地就达5937亩，其中大部分为集体建设用地。苏州市城乡结合部耕地全部转为建设用地的"无地队"达58个，加上下属县市，"无地队"多达200多个。佛山市城区总面积为77.8公里，城乡结合部农村集体建设用地占近20平方公里，其中，顺德市大良镇城区总面积12.7平方公里，"城中村"占地就达4.3平方公里。

　　(二)各类用地交错、市场交易主体复杂

　　一是多头供地。土地供应的主体既有城市政府，也有乡(镇)、村、村民小组，甚至农民个人。二是土地利用状况复杂：国有土地、集体土地混杂，不同主体的集体所有土地(村集体、乡镇集体、村民小组)交错，农用地和建设用地插花，工业生产用地和居住用地互相渗透。城乡结合部土地使用者和土地利用结构变化速度快，杭州市近十年来，城乡结合部许多农户已经不止一次地经历征地拆迁，搬了建，建了搬，拆迁成本越来越高，政府、开发商和农户投入也越来越高。三是经济成分多元化。温州市瓯海区1998年工业生产总值中，国有、集体、城乡个体、其它经济成份所占比例分别为：0.07%、12.12%、33.32%和54.57%.该区辽东村，农户经商的比例为100%,有企业400多家，其中在自家宅基地上从事作坊生产的一、二百家。四是居民构成复杂。城乡结合部居住的既有城市居民，又有农村居民，还有大量流动人口。如苏州郊区，目前总人口为125895人，农业人口占总人口的65%.城乡结合部土地交易主体多元化的特征，极大地增加城乡结合部土地交易管理的复杂程度。

　　(三)土地交易形式多样，隐形交易突出、交易秩序混乱

　　城乡结合部既有国有土地交易，又有集体土地交易。集体土地交易形式多样：一是农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权。江苏省1999年查出农村集体经济组织转让给开发商用于房地产开发土地478宗，1594亩，每宗地平均面积3.3亩。二是农村集体经济组织以转让、出租、抵押房产形式，连带转让、出租土地使用权。四川省内江市1992年以来，通过各类形式流转的集体土地14452宗，面积6483亩，平均每宗地0.4亩。三是农村集体以联营等方式转让、出租土地使用权，其实质是农民集体只出地，不参与经营，不负责盈亏，只按年收取地租。廊坊市由村集体以土地入股联办企业引起的非农集体建设用地流转有906.7亩。四是农村居民以转让房产形式，连带转让土地使用权。五是农村出租房屋，引起土地出租。合肥市黄山东西路南部各200米长度的范围内，分属常青乡曙光村和朝阳村民宅，其中曙光村出租房屋56间，朝阳村出租62间，平均月租金30―60元/平方米。两个行政村2019多户村民，90%的居民户，每户有3―5间，约40―70平方米的私房出租。在各种交易形式形式中，隐型交易是其共同的特点。温州的辽东村，全村有10%的农户私自卖了住宅，而其中在本集体内流转的只有5%.廊坊市城乡结合部有70%的农户私下出租房屋，郑州市城乡结合部有90%的农户私下买卖或出租房屋。

　　(四)违法用地和违法交易大量存在

　　1999年辽宁省清理出各类违法用地8005宗，其中：农民集体土地使用权转让或出租用于非农业建设用地的2019件;农民住宅向城市居民出售或城市居民占用集体土地建住宅的1475件;未经批准擅自将集体土地变为建设用地的1177件;乡镇企业因破产、兼并等，使土地使用权发生转移没有办理用地审批手续的744件，几项合计5413件，占违法用地总数的67.6%。

　　二、产生问题的原因分析

　　城乡结合部土地市场混乱的现状是长期以来城市建设自发扩展、城乡结合部土地产权不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

　　(一)工业化、城市化带动了城乡结合部建设用地快速膨胀，是城乡结合部土地市场混乱的外部推动力

　　工业的持续、稳定、快速发展，需要相应规模的土地作支撑。城乡结合部是受城市发展和农村工业化、城市化发展冲击的地区。随着城市化和工业的外移，民营经济和个体工商户的发展，对生产经营、生活场所提出了新的需求。一方面大量的国有企业、外资企业、乡镇企业、私营企业发展，加大了建设用地的需求，使城镇向外扩张的速度加快;另一方面也带动了城市第三产业的迅速发展，进一步加剧了建设用地需求。这些快速增长的建设用地需求迅速涌入城乡结合部，致使城乡结合部建设用地需求急剧增加，其用地特征呈现出：农业用地不断减少和非农建设用地快速增加，土地供应总量失控。其最根本的原因是，对于用地者而言，在城乡结合部取得土地和房屋的成本远远低于城区，带动了用地需求;而对于农村集体经济组织和农户而言，转让、出租土地、房屋获取的经济收益又远远高于农业收入，在比较利益的驱动下，农村集体经济组织和农户往往乐于把农用土地私自转为建设用地或建房出售、出租，牟取高额回报。同时，外来人口蜂拥而至，价格低廉的私宅成了他们的安居所在，在一定程度上使农村私宅租赁有愈演愈烈。

　　(二)集体土地产权不明，权益不清、多头代表，是城乡结合部土地市场混乱、违法交易和隐形交易的内因

　　当前，集体土地所有权权利设置不完整、权利内容不全以及国家对土地的管理权与土地所有权的界定不清，致使集体所有土地的产权代表不清，集体土地使用权权能与权益不明，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使处分权和收益权。按照新法规定，农民集体所有的土地实际上存在三类形式：村农民集体所有、村内两个以上的集体经济组织和乡(镇)农民集体所有。实际上，农村集体所有土地的产权归属并不明确、清晰。由于任何一个农民都不是所有者，而集体经济组织并无专门机构也不具备独立的主体资格，村农民集体、农民集体经济组织就成为抽象的、空虚的概念。由于具体的土地所有人事实上很难落实，集体土地的权益如何得到保障?集体土地的收益应如何分配?集体成员行使土地所有、使用、经营、收益和处置等权利与责任如何体现?"集体"违法使用本集体所有的土地应该如何处罚?村长、村委能否代表集体土地的权益、产权?"三分之二以上村民会议成员或三分之二以上村民代表"如何保障和体现?村民个体对土地的权益如何确认?正是这些基本的问题没有得到明确，出现了农村集体土地的"多头"所有者代表，村书记、村长认为自己是代表，处置村集体土地理所当然，村民个人认为就是自己的土地，其他人管不着，甚至部分土地使用者认为自己用的地就是自己的。这种"多头"代表，又都不代表的状况，驱动利益各方私自建设、私自处置、隐形交易、违法交易，牟取私利。

　　(三)土地收益分配机制不合理，是产生城乡结合部土地问题的直接动因

　　在市场经济体制下，任何经营行为首先考虑到的步是经济利益问题。农民在集体土地上从种水稻到种菜，由种菜到建大量厂房、私宅，集体土地由合法到违法利用等，可以说根源就在于土地收益在其间起了决定性的作用，也就是地租的作用。农用土地收益除上交国家农业税外，农民实得收益较低，而非农用途收益远远高于农业用途收益，比较利益促使农民从心理上愿意变农地为非农地。另一方面，随着工业化程度越来越高，基础设施建设需要投入大量资金，仅靠镇级人民财政收入或有限的国有土地收益返还，完善镇现状用地的市政及公共设施，镇能级政府有相当大的困难。同时，国家建设征用农民集体土地的补偿办法是根据年产值核算，补偿标准低，而不是按价补偿，农民不愿意国家征地，因此，乡镇政府一方面鼓励农村集体经济组织大力发展工业，招商收资，从而通过增加税收、劳动力管理费等方式增加财政收入，对农村集体经济组织违法用地、隐形交易采取默认和纵恿，从而加剧了集体隐形市场的大量存在和违法用地的形成。

　　(四)政策不明，管理薄弱，加剧了城乡结合部土地市场的混乱和隐形交易

　　国家的有关法律法规对城市国有土地管理的规定及具体操作来说，已相对比较详尽和完善，但对于城乡结合部用地，尤其是集体建设用地和集体建设用地的流转缺乏明确的操作指导，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二条规定："农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准",但并未对农民房屋出售、出租的范围和宅基地的土地权利性质作出明确地界定。第六十三条规定"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外".但存量集体建设用地能否流转、如何流转，破产、兼并除外的该如何处理又缺乏明确规定。上述这些法律、法规规定的欠缺或不明确，为集体土地所有者、使用者、农户等各方违法用地、隐形交易、违法交易提供了借口;而对于土地行政主管部门而言，由于缺乏明确管理依据，往往采用全面禁止或放任自流，城乡结合部恰恰成了管理的禁区或灰色地带，进一步加剧了城乡结合部土地市场的混乱。

　　三、规范城乡结合部土地市场的对策与建议

　　随着新《土地管理法》的颁布实施，耕地保护国策得以法制化，建设占用农用地的成本和难度加大，各地开始注重城乡结合部土地利用的调整和管理，以此解决城市建设对土地的需求。

　　各地在城乡结合部土地利用和土地市场管理上进行多方面的探索，并取得了一定的进展：

　　开展城乡结合部集体建设用地整治和流转试点。杭州市以"两进"推进"一化",即"农户进公寓小区"(在土地利用规划确定的城市建设用地范围内取消农民个人建房，由政府主导，企业化运作，统一建住宅小区，城市用地范围外则取消单家独院建房，实行多家集中联建)，"乡镇企业进工业园区","推进城乡结合部城市化进程".苏州市出台了《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》，对城市规划区、县城镇及省以上开发区范围外的集体建设用地使用权，经依法批准后，可以依法流转。湖州市结合乡镇企业转制，在明晰集体土地所有者的前提下，规范集体建设用地使用权流转。唐山市和秦皇岛市对"城中村"改造出台了一系列鼓励政策，鼓励集体土地所有者、农户和开发商三方面自愿组合，对"城中村"进行改造，按规划统一建设住宅小区。

　　强化城乡结合部建设用地总量控制和市场公开。杭州市对城乡结合部的国有划拨地入市实施了"政府土地收购储备制度",并探讨将政府收购储备范围扩展到城市内现有集体建设用地。广东、江苏等地设立了有形土地市场，要求包括城乡结合部在内的土地使用权交易进场公开挂牌交易，规范市场。

　　探讨城乡结合部集体建设用地向国有建设用地转化。浙江省对部分城市城乡结合部乡镇企业使用的集体建设用地，在土地补偿到位、使用者主动申请、所有者同意(村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意)，报经省国土资源厅批准后，不再办理征用手续，直接转为国有土地使用权。苏州市、杭州市等地探讨了调整现行征地补偿办法，采用按价征购的办法转为国有。

　　上述这些探索和实践，为进一步规范城乡结合部土地市场起到了很好的示范作用。

　　通过调研，我们认为，规范城乡结合部土地市场的根本出路是：在严格实行用途管制，控制新增建设用地扩张的前提下，进一步明晰城乡结合部现有建设用地的产权主体和土地权益(所有者、使用者之间的利益关系)，区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内、外，制订相应的政策，明确管理者、所有者和用地者之间的利益关系，调动各方积极性，采用市场化运作方式，大力开展市地整理和市地置换，通过规范的土地市场实现城乡结合部现有建设用地的易主(改变所有者、使用者)、易位(改变位置、置换)、易用(改变用途)，解决城市建设用地需求。

　　(一)完善城市建设用地总量控制制度。要严格执行土地利用总体规划，科学圈定城市建设用地规模，城市规划必须与土地利用总体规划相衔接，严格控制城市发展跨过或绕过城乡结合部向外盲目扩张。运用年度土地利用计划和用途管制等手段，严格限制新增建设用地供应总量，并采用经济手段和政策调控措施，提高新增建设用地取得成本，鼓励用地者利用城乡结合部现有建设用地。

　　(二)加强土地登记工作，明晰城乡结合部土地产权。加强城乡结合部土地产权制度建设，明确农村集体土地所有权代表和相应的权益，加快土地登记进度，通过确权和土地登记，分清国有土地和集体土地、建设用地和农用土地界限，集体建设用地要明确土地所有者主体及相应的土地使用者，同时结合土地证书年检，保持城乡结合部土地登记资料的现势性。

　　(三)制度创新，鼓励流转，规范管理。区分土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，分别制订政策，规范城乡结合部建设用地管理。

　　城乡结合部是城市和相邻农区的结合部，横跨土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内外，即城乡结合部按照土地利用总体规划可以分为"圈内""圈外"两部分。这两部分的土地利用方向是不一样的，"圈内"土地主要是作为城市建设用地;"圈外"土地主要是作为农用土地及少部分集体建设用地。因此，必须区分"圈内""圈外",制订不同的利用政策和管理对策：

　　1、对于城乡结合部属于"圈内"的部分，其土地利用和管理政策必须有利于向城市建设用地转化，即必须纳入城市用地统一管理、统一转用、统一开发、统一供应。

　　第一，对于已列入城市建设用地规模范围内的地区，取消农户个人建农民住宅和乡镇企业建设新占农用地，新增建设用地实行统一转用、统一开发、统一供应，推行农户进住宅小区和乡镇企业进工业园区。即："圈内"农户申请新建住宅的，一律不再批准农户建住宅，一律进居住小区，符合宅基地申请条件的农户，其宅基地指标可折为相应的价款抵扣所购买的商品房价;"圈内"乡镇企业建设需要增加建设用地的，一律进工业园区使用国有土地，并在土地出让金等方面给予优惠。

　　第二，对于已列入城市建设用地规模范围内的存量集体建设用地(农民住宅和乡镇企业用地)，则应制订相应政策和措施，结合市地整理、政府收购储备等工作，采用"转权让利"的办法，鼓励其转为国有土地进入市场依法流转。其中，存量农民住宅用地可结合市地整理，由开发商、所有者、使用者三方面自由组合进行城中村改造，建商住小区，政府在出让金收取上给予一定的优惠;也可以由政府主导，企业化运作招标建设，对城中村进行改造建现代化小区，建设中各项规费按农村宅基地标准执行，农户原宅基地和农房折换为相应的价款，以调产权或货币安置的办法进行补偿，土地相应转为国有土地，农户以调产权方式取得或以成本价方式购买的小区房屋产权归农户所有，允许出租，也可比照经济适用住房上市交易。对于"圈内"已有乡镇企业，鼓励其向工业小区转移，符合规划的，土地补偿到位、使用者自愿、所有者同意的，报经政府批准，也可转为(或征为)国有土地使用权后依法流转。

　　2、对于未列入土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的城乡结合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保证以农用地和少量集体建设用地为主导，即严格控制新增建设用地，盘活存量建设用地。

　　第一，严格控制增量建设用地。停止圈外城乡结合部农户单家独院式分散建房，实行多户连片的集中式建房;乡镇企业建设需要新用地的，一律进工业园区建设或利用现有存量建设用地。

　　第二，圈外符合规划且经依法批准取得的集体建设用地，在严格管理的条件下，应允许农村集体建设用地在不改变权利性质的情况下流转，即"保权让利促流转".具体而言，现有农民集体建设用地可以通过土地置换或建新拆旧等方式，迁村并点，向城镇和中心村或工业园区集中，建新拆旧中需要短期增加农用地转用指标的，经批准可以给予一定的周转指标，封闭运行，到期归还;农户向城镇和中心村集中过程中，原住宅符合规划的，允许其转让给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的其他农户。对于符合规划且经依法批准取得的乡镇企业用地等其他集体建设用地，在明确所有者主体的前提下，所有者可将一定年期的集体建设用地使用权以让渡、租赁或以作价出资(入股)方式提供给使用者使用(类似国有土地出让、租赁、作价出资或入股)，在使用年期内，使用者在不改变用途的前提下，可以依法转让、出租、抵押;土地收益主要归土地所有者。集体建设用地不适用于举办娱乐或高档房地产开发项目;流转的年限不得突破国有土地的年限。

　　(四)完善相关配套措施，规范城乡结合部土地市场。城乡结合部非法土地交易和隐形土地交易大量存在，因此必须采取措施，提高土地市场的公开性。当前主要应抓好以下几项配套制度：

　　1、积极设立公开的土地市场，为城乡结合部的土地交易提供公开挂牌交易的场所，以提高交易机会，降低交易成本，规范交易行为。

　　2、建立和完善政府土地收购储备制度，将政府土地收购储备的范围扩大到城乡结合部的国有和集体建设用地。

　　3、建立土地登记可查询制度和信息公布制度，为使用者、投资者提供现势土地登记信息和土地市场信息资料。

　　4、完善土地证书查验制度，土地证书查验的重点地区是城乡结合部，重点查验各类非法交易、隐形交易和擅自改变用途的情况，发现问题，及时纠正处理。

　　(五)当前急需要做的几项工作

　　1、尽快研究明确集体土地权益，并结合土地变更登记和土地证书查验，摸清城乡结合部土地利用现状，对非法用地隐形交易和擅自改变用途的行为进行清理，明确城乡结合部的土地所有权和使用权。

　　2、总结各地集体建设用地流转的试点经验，抓紧出台《农村集体建设用地使用权流转办法》，规范集体建设用地流转行为。

　　3、抓紧研究出台市地整理、置换的政策，鼓励城乡结合部按规划调整用地结构和集约用地。

　　4、对城乡结合部农民建房问题进行专题研究，出台相应的规范和整治政策。

6、土地市场管理调研报告

　　市位于省东北沿海，面积1880平方公里，海岸线长144公里，水陆交通便捷，沈海高速公路、建设中的温福铁路、将动工建设的宁武高速公路、规划中的福泰高速公路和宁衢铁路交叉贯全境，构成铁路、公路立体交通体系，并将成为沿海通向内陆省份的重要通道。产业特色明显，工业形成了以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业，电力、冶金铸造、建材、医药化工和包装印刷为特色的地方工业体系，2009年生产总值147.39亿元，增长12.6%，跃居全省“县域经济发展十佳”第三位；工业总产值248.88亿元，增长11.3%，省2009年县市国内生产总值前20名+人均GDP市位于省内第十二位。

　　二、市房地产行业前景

　　政府发展思路：按照“强化中心社区，建设小城镇集群”的发展思路，“十五”期间，以建设中心市区为主体，中心集镇为骨干，加快了南部“金三角”城镇群的建设和以国道104线、省道小浦线、枫湖路为轴线的城镇带发展。初步建立起了有利于增强城市整体服务功能、有利于生产生活、城市市容美观、市政设施较完善的中心城区和布局合理、交通便捷、设施配套、环境优美的小城镇群。通过中心城区和小城镇群的功能互动和优势互补，为建成城市化水平较高、辐射能力较强、规模较大，集政治、经济文化为一体的港口工业城市打下了良好基础。

　　市人口60多万，城区20多万人口，人口占宁德市的1/5左右，GDP占宁德市的1/4左右，工业总量占宁德市的1/3左右，是宁德市的经济中心城市和闽东工业重镇。庞大的人口基数本身就组成了一个庞大的居住消费、投资的市场。2010年市政府工作报告中第五点：是建管力度不断加大，城市面貌得到改观。城市建设步伐加快，城镇化水平达47.2%，比上年提高1.2个百分点。完成富春溪两岸、坂中片区、南湖旧城片区、赛岐镇区、甘棠镇区控制性详规以及溪尾镇、溪柄镇、晓阳镇总体规划编制。该点突出表现了市为促进海西建设打造文明城市的合理规划，从中领悟到市合理规划中加快了房地产市场的迅速发展，在这人口密集居住的城市，房产做为可增值性固定资产的投资及有效的利用、合理的市场资本运作，促进市经济的快速发展。在市政府“十一五”规划草案中加快城市建设争取至2020年，城市建设用地面积达30平方公里，城市规划区面积达180平方公里，市区人口达31万人。

　　三、市房地产行业市场调查

　　1、房贷市场余额

　　随着近几年房地产的迅速发展，08年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；2010年1-5月份房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；随着市经济的快速发展，金融危机的远去，经济的快速回升，从以上数字可体现出房贷市场的活跃性。部分已经抵押按揭于各大银行的房产，随着房价的上升，资本的市场化合理利用，均可能提前还贷以该司100%抵押担保的形式有效的、程度的利用固定资产。

　　2、个人经营性贷款附房产抵押

　　市以三个主导产业，即电机电器、船舶修造和以茶叶加工为主食品加工业为主要经济产业。随着三大产业的快速发展，企业家的有效资本运作，08年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；09年个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；2010年1-5月个人经营性贷款附房产抵押贷款额为万元，同比上年增长%；该部分抵押贷款附于个人经营性贷款当中审批过程烦琐、手续复杂等问题，现可用于该司做为100%抵押担保贷款，使其资产化合理利用，企业得到充足的流动资金。

　　3、担保行业状况

　　市现有工商注册备案在册担保公司20多家，如：恒实担保、诚信担保、信合担保、恒顺担保等，此20多家担保公司现担保对象全部以企业及企业法人经营性贷款进行扶持，截止2010年5月的担保额余额为亿元，在宁德地区该司所经营的以房产抵押为前提，100%对其抵押物抵押担保的担保模式为闽东地区首家担保公司，在我市现有的担保背景条件下该司以“谨慎操作、严防风险、确保目标、有序扩展”为方针，以“积极探索、稳健经营”为准则，担保业务严格遵循公司《章程》和《实施细则》，形成“大小并举、助强扶弱、优质优先、劣者淘汰”的担保运行机制。是专业从事个人融资信用担保、抵押加成个人贷款、企业融资信用担保、风险投资担保及金融中介服务的智力型现代化企业。

　　四、该司前景

　　信泰担保有限公司注册资本10068万元，该司位于市广电大厦第十二层。该司在目前正以市政府“十一五”规划草案相吻合，加快城市规划建设，促进经济发展为首要，打造海西文明城市。该司可在以下几点快速发展业务：

　　（1）、目前市房产抵押贷款余额为亿元，其中大部分已抵押按揭各大银行时间期限已久，随着近几年房价的上升房产的增值，从中大部分客户合理利用抵押物，以该司100%的抵押贷款方式，资本市场化。

　　（2）、现有市企业法人经营性贷款附加房产抵押于中国工商银行的贷款，由于办理程序烦琐、手续复杂等原因，抵押50%-60%的抵押物可转移部分到该司以100%抵押为企业及个体工商户提供有效的流动资金。

　　（3）、随着城市的有效规划，城市建设的加快发展，开拓新的市场空间大。

　　五、公司优势

　　（1）、专业把控风险--公司股东来自电机、贸易、蓄电池等相关行业，出资人不依赖公司融资，能更客观把握公司对外担保风险。

　　（2）、专业人员--公司主要管理人员具有银行及担保公司多年行业经验。

　　（3）、专业服务―公司提供房产抵押加成及个人经营贷款服务，目标客户明确。

　　六、合作效益及风险分析：

　　首先，风险分析：在贷款的风险控制方面，信泰担保有限公司可以通过优化贷中管理流程，形成对于小额贷后管理的个性化服务，分担银行的管理成本，免去中行后顾之忧。

　　其次，事后风险释放方面，信泰担保有限公司的优势更是无可替代的，中行直贷的项目出现风险，处置抵押物往往周期长，诉讼成本高，变现性不佳。信泰担保有限公司的现金代偿，大大解决了中行处置难的问题，使得不良贷款及时得到消除，之后更加灵活的处理手段进行风险化解。

　　合作优势：信泰担保有限公司的时效性快。有时候一些贷款模式流程，造成中小企业主大量时间浪费；而信泰担保有限公司的恰恰表现出灵活多变的为不同企业设计专用的融资方案模式，大大节省了企业主的时间与精力，能迎合企业主急用资金的需求。

　　另外，信泰担保有限公司在抵押基础上的授信，额度大大超过抵押资产值。为中小企业提供更多的需求资金。目前，信泰担保有限公司在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了各家银行的充分信任，双方合作都取得比较好的合作效果。

　　担保公司与银行合作是长期发展的趋势，发达的民营企业、正规金融机构与民间担保机构之间存在的相互促进的关系，促使金融机构与投资担保公司加大合作，那么金融机构在为小企业提供贷款时存在的问题能在一定程度上得到解决，民间金融能更快更好地踏上阳光化的征途，更重要的是，中小企业融资难的问题能得到有效缓解，形成正规金融机构、投资担保公司、中小企业三方共赢的良好局面，为经济的发展注入活力。

7、物流管理市场调研报告

　　一、我国现阶段物流行业发展情况

　　根据权威部门统计的数据，我国的物流业发展势头强劲，预计在今后几年将以每年30%的速度增长，但是相对于发达国家的物流产业而言我国的物流产业尚处于起步发展阶段，而且，地域不同，物流行业的发展情况不同，总的来说南方及东部沿海城市物流业发展较快，内地发展较慢，其发展的主要特征是：(1)企业物流仍然是全社会物流活动的重点，专业化物流服务需求已初露端倪。据中国仓储协会的调查：生产企业原材料物流的执行主体主要是供货方，占71%，第三方占21%;成品销售物流中，43%的执行主体是公司自身，21%是第三方，36%是两种形式兼用。商业企业物流执行主体74%为供货方，13%由第三方执行，公司自主的比例为13%。(2)专业化物流企业开始涌现，多样化物流服务有一定程度的发展。一是传统的国有交通运输与仓储大型企业实行资产重组与流程再造，向第三方物流企业转型。二是民营的物流公司不断扩展，呈稳步发展态势。三是不少大型制造企业也把业务延伸到流通领域，建立专业的物流公司，向第三方物流发展。四是国际知名的物流公司加快在中国建立网络。(3)物流基础设施和装备发展初具规模。目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。(4)物流产业发展正在引起全社会和各级政府的高度重视，但缺乏统一协调机制。必要的政府部门间协调机制仍未建立，地区封锁、市场分割的体制阻碍了现代物流应有的跨地区、跨行业、网络化特征和优势的体现，制约了物流产业的快速发展。

　　二、未来物流人才需求分析

　　1、物流人才需求量将进一步扩大，且地区间存在差异。

　　根据权威部门统计的数据，我国的物流业发展势头强劲，预计在今后几年将以每年30%的速度增长，与此同时专业人才缺乏的问题越来越突出。在未来15年内，人才缺口达600余万人。我国加入wto后，国内物流业迫切需要与国际接轨，现代物流人才的匮乏已经成为制约我国物流业发展的瓶颈。随着进出口贸易的增长,给我国处于起步发展阶段的物流业提供了持续扩张的市场空间。物流业的发展已经成为衡量我国现代化程度和经济发展效率的重要标志。

　　物流人才需求量和种类地区间存在较大差异。

　　珠江三角洲是我国发展物流产业最早的地区，也是我国南部沿海地带重要的交通枢纽。是我国空中航线最为密集和繁忙的地区。航空人才的需求主要集中在珠三角的城市。这些岗位要求物流人才能熟悉空运业务的相关知识，拥有一定的空运经验，具备较高的英语水平等。

　　长三角地区近年来物流迅速发展，逐渐成为继珠三角之后又一重要的物流基地。长三角地区在港口、航海贸易方面占据优势地位，长三角地区对海运、报关、港口贸易方面的人才需求要比其他两个经济地区多。这些岗位要求从业人员有一定的从业证书，熟悉现代国际贸易、海运知识，有良好的英语沟通能力和熟练的计算机操作能力。

　　环渤海地区主要包括北京、天津两个直辖市，以及辽宁、河北、山东省，成为我国三大经济圈之一。由于受多方面因素的影响，该地区的物流业竞争力与其他两个地区相比，仍然很弱。物流业的发展侧重于铁路公路运输、仓储、采购。注重员工的实际操作能力强调工作经验。对于中高层部门经理则还要求有扎实的理论基础、熟练的计算机操作能力和一定的财务管理知识。

　　2、初级人才和一般操作工是当前物流人才需求的主流。

　　物流人才按等级来分，大致可分为高级物流人才、中级物流人才、初级物流人才和一般物流操作人员四类。高级物流人才位于企业的高层，主要负责企业整体目标的制订，起着总指挥、主持大局的关键作用。从调查的数据来看，占招聘企业招聘岗位的9%，招聘单位对这类人才的要求相当高。中级物流人才主要负责企业具体事宜的计划与指挥，一般的经理和主管属于中级物流人才。例如物流部经理、营运主管等。从调查的数据来看，占招聘企业招聘岗位的47%，招聘单位对此类人才的工作经验要求一般为5年左右。初级人才和一般操作人员属于执行层。他们负责具体事宜的操作。偏重于体力劳动。从调查的数据来看，占招聘单位招聘岗位的44%，招聘单位对于此类人才的工作经验要求一般1-3年。此外，一般只要求他们具有良好的沟通能力和团队合作精神，熟练运用办公软件，英语四级等。

　　三、调研结论

　　1、扩大招生规模，满足社会需求。

　　物流人才是当前我国紧缺的人才之一，且随着经济和物流行业的发展，社会需求量还将扩大。社会巨大的需求量为高职院校提供了机遇，我们要借国家近两年大力发展高职教育的契机，加快专业建设，扩大招生规模，同时搞好软件及硬件配套措施，为社会提供更多的人才。笔者获悉，目前江苏省大部分高职类院校都设立了物流管理专业，但都处于起步阶段，招生规模小，但都在努力探索，细分培养方向，扩大招生规模，如江苏南方科技学院开设物流管理专业至今，招生人数增加到120人，毕业后虽然就业率还可以，但从事物流工作的只有一半左右，且大部分在小的货代公司或快递公司工作，就业质量不高。因此，我们一方面要扩大招生规模，满足不断人才需求的需要，还要确立专业方向，培养“又专又精”的人才。

　　2、确立培养初级人才和操作工人的目标。

　　从调查的结果来看，培养合格熟练的操作人员正是高职院校培养人才的主要方向。因此，我们要确立培养初级人才和操作工人的目标，在三年的学校教育中要着重培养学生的基础知识和操作能力，注重学生技能的培训，鼓励学生参加劳动部门举行的职业鉴定大赛，使每个学生都有拿到物流专业的资格证书和上岗证书，使学生工作后马上就能实际操作，避免工作后的再培训。

　　3、加快物流实训基地建设，提高学生的操作能力。

　　物流管理专业是一个综合性、技术性、操作性极强的专业。为了实现培养目标，使学生掌握从事物流工作所必须的知识，具备从事物流工作所应有的能力学生实训、实习基地的构建是一个关键环节。为此，在物流管理专业实验实训建设上，使物流管理专业实验实训环境保持国内先进性;按照物流企业的需要，改革实践教学内涵，丰富职业培训项目;使实验实训环境既具有教学和培训能力，还具有一定的生产能力，技术开发能力和社会服务能力，在功能上实现产，学，研一体化。加强物流管理专业实训基地建设的管理，由粗放型增长转变为集约型发展。强化与现有校外实验实训基地的合作，同时加大校外实训基地开发和建设工作力度，进一步拓展校外实习基地的数量，完善机制，强化管理，使其持续稳定并良性运行。

8、物流管理市场调研报告

　　物流企业内部的组织机构，划分为若干不同部门。组织机构应该服从各自经营管理活动的需要，根据各自经营分工的专业，经营对象的技术复杂程度及其品种机构，经营操作的物质技术装配先进程度、经营的规模等具体因素加以权衡，从经营管理的水平加以确定。一般地说，从物流企业担负媒介商品流通职能的共性出发，物流企业内部的组织机构，基本上可划分为业务部门、仓储部门、信息管理部门、营运部门、人力资源部门和财务部门。

　　二、企业目标、使命、价值观、企业文化

　　1、企业目标：努力提升企业的品牌价值，成为人们值得信赖的物流公司。

　　2、使命：“做的物流服务商，做的物流人”。

　　3、价值观：

　　为企业创造效益，大力推进技术创新和管理创新，不断增强企业的综合实力，保证了赢利水平的持续增长。

　　为客户创造价值，通过服务手段、服务技术和服务模式的创新，追求企业价值与客户价值的一致性，为客户提供增值服务，同步提升客户价值与企业价值。为社会创造财富，不光追求经济效益，也以全力报效国家、造福民众为己任，自觉履行经济责任和社会责任，积极创造社会财富，服务社会，奉献社会，用爱心回报社会，实现企业与社会的和-谐发展。

　　4、企业文化：

　　宁波市悦通物流有限公司成立于2003年，公司设于中国珠三角洲宁波市，是一家专业从事物流运输服务的企业，公司始终坚持以"安全与时效并行，服务与微笑同在"的先进理念在物流公司同行中不断发展壮大。营业范围涵盖了物流方案的设计与咨询、国内陆运、空运、货物仓储分拣、包装及其他物流加工增值服务。悦通物流，就是悦通人为之奋斗、生存和发展，为客户创造价值的一个团体。我们坚信真诚地为客户提供满意的服务会使公司不断发展和壮大公司使命：为企业创造良好的货运环境，推动全社会物流事业的健康、快速的发展。

　　【经营理念】

　　人文关怀价值增值激-情创造科技突破。

　　【企业精神】

　　忠于职守，创造价值。

　　时效保障，创造价值。

　　群策群力，创造价值。

　　【企业品牌理念】

　　公平诚信快捷安全热情周到服务一流。

　　三、主营业务范围：

　　宁波到上海特快专线宁波到厦门专线宁波到重庆专线

　　宁波到杭州特快专线宁波到福州专线宁波到成都专线

　　宁波到苏州特快专线宁波到漳州专线宁波到长沙专线

　　宁波到昆山特快专线宁波到无锡专线宁波到天津专线

　　宁波到嘉兴特快专线宁波到太仓专线宁波到昆明专线

　　宁波到吴江特快专线宁波到温州专线宁波到义乌专线

　　宁波到北京特快专线宁波到南昌专线宁波到常熟专线

　　宁波到桐乡特快专线宁波到武汉专线宁波到南京专线

　　公司承接宁波到珠江三角洲长短途公路运输

　　提供普通货物整车、大件（设备）物流、三超大件运输、零担专线物流服务，同时大宗贵重货物还可以享受包车、送货提货、货物保险、起重、装卸、机器设备包装等专业物流服务。无论是整车还是零担、大件物流还是超限大件设备货运，都可以享受宁波悦通人提供的优质物流服务。其物流设计人员还会帮客户设计宁波到上海大件运输物流专线上更合理的、最实惠的物流优化解决方案。确保客户的货物更快速、最安全地到达。

　　四、主要运营模式：

　　宁波市申通物流有限公司是一间功能型物流企业，其运营模式是这类企业一般来源于传统的运输、仓储、配送企业，往往只能提供物流某个环节（如运输、仓储等）的物流服务。一般来说，功能型物流企业所提供的服务主要是两种方式，其一是以产品定向的物流服务，其二是以客户定向的物流服务。

　　所谓以产品定向的物流服务，是把有相似需求的客户服务聚合起来，形成规模经营，以充分利用物流企业的资源及能力，这样才能降低物流服务的单位运营成本。这种形式下的客户范围比较广泛，提供的主要是基本服务，如运输、仓储、等等，还是属于传统意义上的物流服务。

　　以客户定向的物流服务，是针对客户的特殊要求，提供较为综合性的量体裁衣式的物流服务。随着服务对象（即客户公司）的需求发生变化，物流企业所提供的物流服务也需向更高、更深的层次延伸，这种需求的变化表现在：在制造业中更多的企业采用JIT即时库存管理，在商业零售业中由大型连锁商店和超市集团形成的供应渠道和配送方式的变化，和广泛采用的POS技术、快速反应（QR）货源跟踪战略等。这些变化都直接影响到传统运输、仓储企业所提供的内容和质量的要求，呼唤着新的、高层次的物流服务经营方式和运作方式的出现。在这种形式下，FL企业往往与客户公司建立一定程度上的合作关系，如以战略联盟的方式来重新构建两者之间的关系，从而不仅承担运输服务和仓储服务，而且还提供一系列附加的创新服务和独特服务，如产品的分类、包装、存货管理、定货处理、甚至包括网络设计等等，来满足特点客户的独特要求。

　　五、运营中的特色：网络信息化、操作规范化、服务诚信化、管理程序化、发展国际化。

　　六、分析其发展中的战略思路

　　1、资源战略

　　物流企业发展物流公司，需要集中把握和有效运用企业经营资源，主要表现在：首先，准确认识和深入分析企业经营资源的基础状况，正确选择物流公司发展的方向。其次，积极探索企业资源的有效配置方式，有力促进物流公司发展的速度。最后，认真研究企业资源的可持续发展问题，确保物流公司的健康发展。因此中小企业实施战略资源，以供应链管理重构业务流程，构筑物流公司发展优势；就应把握资源转换方式，不断提高资源产出效益。

　　2、创新战略

　　物流的发展过程就是一个不断创新的过程。物流企业发展物流公司，实施创新战略，首先要创新观念，打破传统思想，借鉴国际先进物流管理思想，与中小企业实践有机结合起来，探索具有中小企业物流特色的新思想和新方法。其次要创新组织，充分运用现代信息技术手段，借助中小企业数量大面广的特点。建立网络化物流新型组织。再次要创新服务，深入研究中小工业企业物流需求，通过引进、模仿和创新物流技术手段，不断设计、创新和提供有效的物流服务。最后要创新制度，既要建立以产权制度为核心的现代企业制度，也要根据发展需要建立完善的合理的物流管理体制。

　　3、服务战略

　　物流企业发展物流公司必须依托中小工业企业的发展，做到"来自中小企业、服务于中小企业"。主要把握四点：第一、必须依据中小工业企业的实际需要，设计和提供个性化物流服务理念。第二、必须关注市场需求变化，提供保障企业产品服务质量的服务措施。第三、必须深刻理解中小企业物流规律，建立完善的物流运作与管理的服务效益。

　　4、品牌战略

　　物流企业发展物流公司必须确立品牌战略，充分发挥品牌效应，获取良好效益。首先要树立物流发展的精品意识，严格制定各项物流质量标准，才会不断提高物流服务水平。其次要引进先进技术手段，设计创造物流服务的精品意识，严格制定各项物流质量标准，才会不断提高物流服务水平。其次要引进先进技术手段，设计查物流服务的精品内容、项目。最后要强化物流技术与管理人员素质培训，建立优秀的物流人才队伍，确保企业战略的实现。

　　5、联盟战略。

　　物流企业发展物流公司需要本着"优势互补、利益共享"的原则，借助产权方式、契约方式实行相互合作，共同拓展物流市场，降低物流成本，提高物流效益。首先是物流资源的联盟：将中小工业企业分散的物流资源、物流功能要素通过一定的方式联合在一起，形成物流一体化的资源优势。其次是物流地理区域和行业范围的联盟：根据各行各业中小企业的特性，在一定地理区域或一定行业范围实行物流联盟，形成高效直辖市运作体系。最后是与中小企业建立发展物流公司的联盟，通过组建服务协会，协调和指导物流企业与中小工业企业在发展物流公司中的各种关系。

　　七、分析目前宁波市申通物流有限公司所处的产业环境以及采取相应的企业战略

　　我国目前物流公司所具备的能力与物流公司市场潜力相比仍是微不足道的。对我国下十年物流公司市场发展做了如下的预测。按照1999年我国物流总成本占国民生产总值比例16。9%，假设每5年物流成本占国民生产总值的比重下降2%（根据“第十个五年计划”草案），即2015年中国物流成本占国民生产总值比例为14。9%，2015年，中国物流成本占国民生产总值的比例为12。9%，则未来十年我国物流成本占国民生产总值比例算术平均值约为14。9%；我国物流公司在物流市场上的比例前六年（2000――2015）按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算（根据“第十个五年计划”草案），则未来十年物流公司在物流市场上的比例算术平均值为0。42；国民生产总值增长率按8%算。根据测算结果，到2015年，国物流总成本将达到28505亿元，按照国际上物流公司在物流市场上所占平均份额24。42%，物流市场总规模将达到6960亿元。另据中国仓储协会2001年2――4月的调查，57%的企业将在未来一两年内选择新的物流商，而在99年的同类统计中，该比例只有45。3%。由这些数字可以看出，我国物流公司的市场需求相当可观。

　　对于众多在计划经济时代建成的企业，现在正面临资产重组和企业再造。这个时候是的时机，把物流业务重新调整。物流业务应该交给专业的物流公司。对于新建立的企业，完全按照市场经济的模式，进行社会化专业化协作，物流业务由专业公司承担。到一定的时期，这样的改革就会形成物流公司大发展的坚实基础和广阔空间。

　　除了高度垄断的行业，单体企业很难改变其所处的市场环境，那么其成功的决定因素就在于如何适应市场环境并采取正确的发展战略。企业主要的竞争战略选择有：1、资源战略，2、创新战略，3、服务战略，4、品牌战略，5、联盟战略。

9、加强土地市场建设调研报告

　　一、**土地市场建设的现状

　　近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地，抓好土地储备交易工作成为经营城市的一大课题。为此，我们按照县委政府的统一部署，创新工作思路和方法，在改造旧城、开发新城工作中，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备交易制度方面结合县情做了大量艰苦细致的工作。

　　（一）成立机构建章立制

　　土地收购储备制度的产生是政府垄断土地一级市场、调控土地二级市场的内在需求，也是深化土地有偿使用制度改革的必然结果。由于我县城镇规模较小，布局分散，城区基础设施不完善，城市建设资金短缺，过去长期实行无偿、无期限的土地使用制度，大部分存量国有土地以划拨方式进行转让，非法入市现象严重，应征土地出让金随意减免现象时有发生，造成大量国有土地资产流失，政府难以发挥宏观调控的作用，也为土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。针对这一情况，为全面贯彻落实国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[XX]15号)和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）等文件精神，依法规范土地市场，确保政府对土地一级市场的高度垄断。XX年8月，我县成立了土地储备交易中心，隶属**县国土资源局，定编5人，主要从事土地征收征用、土地收购、土地储备、国有建设用地出让等工作。

　　确定土地收购储备中心是接受县政府委托实施国有土地资本运营工作的法定机构，代表县政府对城镇国有土地实行统一征收、储备、经营和管理，做到“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”。同时，结合我县实际，制定出台了《**县国有土地收储运营管理暂行办法》、《**县国有土地收储运营程序》和《**县土地使用权交易市场管理暂行办法》等制度，为规范有序地实施土地储备交易提供了保障。

　　（二）清理整治土地市场，优化土地储备交易环境

　　XX年2月20日，国土资源部召开土地市场秩序电视电话会议，下发相关通知，针对一些地方土地管理松驰，制度不健全，土地市场混乱问题，决定在全国范围开展土地市场秩序治理整顿。为优化土地储备交易环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，抓好土地市场秩序治理整顿，促进土地市场建设，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围，切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自XX年以来，我县就完善土地储备交易机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《**县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的城镇规划区基准地价，并就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强城镇规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告》，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。

　　（三）多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规

　　为使国土资源法律法规家喻户晓，人人皆知，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。近年来，我们始终把国土资源法律法规、土地国情、国策的宣传教育工作放在首位。采用书写张贴悬挂标语、出动宣传车、利用网络、广播电视、举办专栏板报、演讲比赛、印发资料、召开座谈会等贴近实际、贴近群众、贴近生活的形式，广泛、深入地宣传土地管理特别是耕地保护的重要性、必要性和紧迫性。通过每年开展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣传活动，使全县人民特别是各级领导干部充分认识到我县国土资源保护与利用的现状及所面临的严峻形势，明白土地是不可再生的资源，以此增强土地忧患意识，全面提高耕地保护和合理利用土地的自觉性。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地储备工交易工作和规范土地市场营造了良好的氛围。

　　（四）认真履行职责，实施土地交易“阳光工程”

　　招拍挂出让国有建设用地是《土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第39号令）及相关法律法规要求的公开土地出让的方式。法律规定，经营性用地必须实行“招拍挂”。近年来，我县不断完善经营性用地“招拍挂”出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《中国土地网》、广播电视等媒体和张贴公告等形式对外发布公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织新区建设指挥部、国土资源、建设、纪检监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上发布交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。

　　土地储备交易中心成立以来，严格按照规定对国有土地实行统一征用、储备、经营和管理，依法按程序对全县经营性用地实施了招标拍卖挂牌出让工作，自土地储备交易成立至今的5、6年时间，**县土地储备交易中心在**县国土资源局的领导下，以盘活存量国有建设用地、合理流转土地资源为工作出发点，供应国有建设用地32.4840公顷，其中划拨21.39公顷，出让11.0940公顷，收取土地出让金5054.2625万元，为**县城新区基础设施配套建设提供了必要的资金保障，解决了72个党政机关及社会团体单位的办公用地问题，为**县城特别是县城新区的建设发挥了积极的作用。

　　二、**土地市场建设存在的主要问题

　　我县的土地市场建设正处于发育起步阶段，经过五年多的培育和规范，虽然取得了一定的进展，但也存在一些问题。

　　一是市场机制配置土地资源的基础性作用还未得到充分发挥，出让供地、招标拍卖挂牌出让供地的比例还有待提高。由于行政行为和部门利益驱动，在发展经济、企业改制和招商引资等方面供地操作不够规范，低价出让、甚至减免出让金的现象依然存在，影响了市场机制配置土地资源作用的充分发挥。

　　二是土地市场管理的法律法规和各项制度有待进一步落实，政府对土地市场的宏观调控还有待加强。土地市场发展的前提是政府控制土地供应总量,但社会上部分人员国土资源政策、法律意识淡薄，违法占地、随意占用耕地的现象屡禁不止，少数开发商与乡（镇）、村违法私自签订用地协议圈占土地搞建设，多头分散供地久治不绝，影响了政府对土地供应宏观调控的实施和耕地保护。

　　三是由于我县是一个较为贫困落后的山区县，年供地量不大，竞争力不强，加上收购土地的资金无来源，财政提供不了专项周转金，银行贷款困难，造成收储资金无着落，从客观上给土地“招拍挂”工作带来了一定的制约。

　　四是土地私下交易行为比较突出，少数单位和个人为逃避税费，不依法申报办理变更手续，部分企业、行政事业单位利用原划拨土地直接非法入市或用于经营性房地产开发，造成土地交易市场混乱。

　　上述问题的产生，既有国土部门内部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的诸多原因，主要表现在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落实。建设项目用地选址随意性大，未能按照土地利用总体规划进行选址，在项目用地不符合土地利用总体规划时，往往实行规划跟着项目走，随意调整规划。多数情况下，用地单位或个人忽视城市规划，认为只要获得政府批准的土地，建设过程中随意性较大，不严格执行供地过程中的规划设计要求；部门间的相互协调不够，宗地管理无法实现，违规现象时有发生。二是土地收购储备中心的职能不到位，政府不能集中统一供地，多头供地现象依然存在，使“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的原则得不到真正的落实。三是一些单位和个人对土地政策、法律法规意识不强，违法占地现象时有发生，部分乡镇过分强调发展经济，随意提供工业用地，只顾当前利益，不顾长远计划。为引进资金，兴办企业，一味迁就企业不合理要求，以牺牲土地和农民利益为代价，不要求企业主严格地完善依法用地手续，造成农村土地市场混乱。四是缺乏土地储备资金，从而对老城区企业改制、划拨用地改变用途等国有土地管理的难度加大，无法按照相关法律法规进行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出让金未按上级要求管理、分配使用，致使在应对上级检查时捉襟见肘。

　　三、解决**土地市场建设问题的对策措施

　　规范土地市场就是政府用市场的眼光看待国有土地，通过运用市场机制和市场规律，限度地优化配置土地资源、资产，实现土地的经济、社会和环境效益的行为，它对于促进可持续发展有着至关重要的作用。针对上述我县土地市场建设存在的问题，我们坚信在县委、县政府的正确领导下，在县人大、县政协的监督指导下，通过自身的努力一定能逐步加以解决。

　　一是继续深入开展宣传教育工作。采取多种有效方式，从发展和规范土地市场、完善社会主义市场经济体制的高度，大力宣传规范土地市场、实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的重要意义，为深入推进经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让工作营造良好的氛围。

　　二是进一步健全和完善土地公开供应制度。建立土地市场集中统一供应制度，国有土地招标、拍卖制度和依法行政工作制度。促进土地“招拍挂”工作公开、公正、公平。

　　三是要同相关协作部门共同研究解决土地招拍挂工作中的问题，完成供地前期规划、供地后期管理的基础工作和验收工作；建立统一协作关系，共同促进和培育规范的土地市场。

　　四是要求县财政部门提供一定的土地收储周转金，银行提供相应的贷款，以保障土地收储运营工作的正常运行。通过协调资金（政府出资或银行借款等方式），加大盘活存量建设用地力度，确保土地储备交易工作的顺利进行，实现国有土地使用权收储及出让管理规范化、合法化。

　　五是要加强同纪检监察机关的密切配合，进一步加大土地违法案件查处力度，查处与土地有关的违纪违法案件，推动经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。

10、土地利用调研报告

　　根据县人大常委会20**年工作计划安排，经县人大常委会主任会议研究，组成调研组对县人民政府新一轮土地利用总体规划修编工作情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

　　一、调研的基本情况

　　调研组根据调研内容，及时就调研重点、调研方式等与县国土资源局联系后，一是于20**年8月27日到国土资源局召开局班子成员、规划股负责人参加的会议，听取国土局关于XX县新一轮土地利用总体规划修编（2006-2020年）工作情况汇报，座谈了解相关工作情况。二是到国土局规划股、第二次土地调查办公室查阅相关资料。三是与负责修编工作的作业单位“昆明麦普房产土地评估咨询有限公司”取得联系，进一步核实了解修编工作各工作阶段工作任务的完成情况。

　　二、新一轮土地利用总体规划修编工作完成情况

　　土地利用总体规划是实行最严格土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。自土地管理法颁布实施以来，我国已于1987年和1997年对土地利用总体规划进行编制和修订。自2005年起，为适应经济社会发展和国土开发格局的深刻变化，开展了第三轮规划，规划期为2006-2020年。县委、县政府高度重视新一轮土地利用总体规划修编工作，认真贯彻党的十七大精神和贯彻落实科学发展观，严格按照国务院、国土资源部和省、市人民政府关于深化改革加强土地管理的决定、关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知要求，成立了XX县土地利用总体规划修编工作领导小组，制定了《XX县土地利用总体规划修编前期工作方案》。通过依法进行公开招标，确定昆明麦普房产土地评估咨询有限公司作为技术作业单位，部署开展全县土地利用总体规划修编的前期工作。通过县国土资源局、各乡镇人民政府和技术作业单位的努力，修编工作已取得阶段性突破，预期目标能圆满实现。

　　（一）土地调查工作圆满完成，为规划修编奠定了坚实基础。

　　为查清全县土地资源状况，县人民政府根据省、市第二次土地调查工作的统一部署，组织开展了第二次土地调查工作。从2008年底开始，一是对农村部份的调查，完成调绘面积达2804平方公里、图幅144张，工作成果已于2009年底通过省级验收并报国土资源部备案。二是完成了县城约8平方公里的城镇土地调查工作。三是即将完成一般集镇（包括洛泽河和牛街集镇等各2平方公里）的土地调查工作。

　　通过第二次土地调查，更加准确地查清了全县土地资源状况，为新一轮规划修编提供了较为准确的基础数据。

　　（二）新一轮规划修编工作进展快，取得了阶段性成效。

　　昆明麦普房产土地评估咨询有限公司在县国土资源局等相关部门和各乡镇人民政府的密切配合下，到目前为此，已完成规划修编工作方案规定的“前期准备、专题研究、编制规划大纲及评审”前三个阶段工作任务，现正在进行第四阶段即乡镇规划修编。

　　1、从2009年3月开始，开展了《XX县土地利用总体规划实施评价》、《XX县建设用地需求量预测》、《XX县耕地和基本农田保护研究》、《XX县经济社会发展和土地利用战略研究》、《XX县节约与集约利用土地研究》、《XX县协调土地利用与生态建设研究》和《XX县土地利用现状与潜力研究》共七个专题研究，并于2009年7月通过县级初步审查并报经省、市审查通过。

　　2、在前期专题研究基础上，从2009年6月开始，编制完成了XX县土地利用总体规划大纲XX县级规划大纲说明，《各类用地空间布局图》、《基本农田调整分析图》、《建设用地空间布局图》（简称“三张图”），并在2009年12月通过了省国土资源厅审查，并在2010年5月备案。

　　3、目前，作业单位已编制完成XX县土地利用总体规划数据库XX县级规划文本和图件，即将完成十五个乡镇土地利用总体规划文本和图件成果，成果编制完成后报经省、市人民政府批准并由县人民政府公布实施。

　　三、规划修编工作中存在的主要问题和困难

　　（一）在规划图件的编制中，制图规范还存在困难。

　　按照制图规范的要求，虽然对图式样式给定了明确的rgb（色标），对字体的大小、线性的宽度等已有明确规定。但仍有一些图层无法确定其样式，如线状地物中河流的宽度及rgb，基础数据的最小上图面积和土地利用总体规划图中基础设施（如道路、公路）面跟线的转换要求等还没有给定标准。

　　（二）规划文本的编写难度大。

　　在县级规划文本的编写过程中，规划用地的布局和实际用地需求总是在进行不断的微调，致使规划文本编写难度增加。而在乡级规划文本编写过程中主要存在基础资料缺乏，同样给文本编写增加了难度。

　　四、下步工作意见、建议

　　新一轮土地利用总体规划修编，正是全县大力推进工业化、城镇化建设的关键时机，规划能否为全县经济社会发展提供资源保障，显得至关重要。针对全县新一轮土地利用总体规划修编工作进展情况和存在的主要困难、问题，对下步工作提出以下意见、建议。

　　（一）强化宣传、加快进度、确保规划修编工作如期实现。

　　在规划修编工作中，要进一步加大对“土地管理法、环境保护法、基本农田保护条例”等国家现行法律、法规和有关土地利用和管理的各项方针、政策的宣传力度，继续坚持“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的工作方针。充分利用好已取得的《XX县土地利用总体规划实施评价》等七个方面的专题研究成果，加大工作力度，抓紧完成乡级规划修编，圆满完成XX县土地利用总体规划修编工作任务，切实做好初审、报批等后续工作。

　　（二）加强协调、确保规划修编规范统一。

　　县人民政府要继续加强与市政府、县国土资源局、各乡镇人民政府和作业单位等相关部门的协调，确保下一级规划中的建设用地总量不超过上一级规划确定的控制规模，耕地保有量和基本农田保护面积不低于上一级规划确定的保护目标，土地利用结构和布局调整合理，确保县、乡规划修编相关文本、数据、图件符合国家、行业标准。

　　（三）加大行政执法力度，确保规划实施责任与保障措施落到实处。

　　土地利用总体规划是实行最严格的土地管理制度的纲领性文件，是落实土地宏观调控和土地用途管制，规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据。规划的实施就必须实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，才能不断提高土地资源对全县经济社会全面协调可持续发展的保障能力。因此，就必须落实规划实施的责任，建立健全规划实施的保障措施，切实加大行政执法力度，进一步加大对“不批就占、少批多占”等违法行为的打击力度。加强对基本农田的保护，严格控制非农业建设占用耕地，确需占用的，要按照“占多少、垦多少”的原则，搞好开发复垦，进一步加强对土地的开发、利用、治理、保护，依法管好土地。